Was ist denn nun wirklich los am Markt für Wohnimmobilien? Steigen die Preise weiter, wie viele Maklerfirmen und Bauträger behaupten, oder legen sie den Rückwärtsgang ein?
Wie so oft ist die Antwort ein ganz klares "Es kommt drauf an". Insbesondere darauf, wen man fragt. Wie nicht bloß die eigene Erfahrung, sondern auch der unten verlinkte Focus-Artikel* in Kooperation mit dem Wirtschaftskurier lehrt, geben beispielweise einzelne Maklerhäuser an, dass die Immobilienpreise nach wie vor steigen und höchstens hier und da stagnierten. Dies wird in der Regel mit der Betrachtung der Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr und gerne auch auf Basis des ersten Halbjahres 2022 belegt.
Das würde die These unterstützen, dass man besser jetzt ganz schnell etwas kaufen sollte, bevor es noch teurer wird und könnte uns Maklern die momentan dringend benötigten Käufer zuführen :-)
Leider erlaubt eine solche Betrachtung jedoch nur wenig Rückschlüsse auf die aktuelle Situation. Denn wie schon in vorherigen Blog-Einträgen geschrieben, war bis März/April dieses Jahres die Lage verhältnismäßig rosig und die Zinssteigerungen hatten ihre Wirkung noch nicht voll entfaltet. Tatsächlich sinken die Preise durch die Bank, wie der Immobilienpreisindex des Verbandes der Pfandbriefbanken zeigt (ebenfalls im Focus-Artikel). Im dritten Quartal 2022 haben die Verkaufspreise erstmals seit 2010 ins Minus gedreht. Zwar nur um 0,7%, aber ein Trend ist ein Trend. Gleichzeitig sinkt die Anzahl der Immobilienfinanzierungen um 20-30% gegenüber dem Vorjahr und die Transaktionen sinken voraussichtlich um etwa 23% gegenüber 2021.
Der Rückgang der vergebenen Kredite sollte niemanden überraschen, der sich die Veränderung der monatlichen Belastung eines Kreditnehmers (m/w/d/xy) ausrechnet, die sich zwischen den im Januar noch realistischen 1% und momentan 3,5% zuzüglich Tilgung ergeben hat. Waren bei 500.000€ Darlehenssumme "damals" lediglich 5.000€ Zinsen p.a. fällig, also 15.000€ p.a. "Kaltmiete" inklusive Tilgung für die Eigentumswohnung oder das renovierungsbedürftige Doppelhaus in Wersten, sind es bei 2% Angangstilgung jetzt 27.500€, also fast 2.300€ pro Monat. Anders ausgedrückt etwa 900€ mehr Belastung jeden Monat. Selbst wer sich das persönlich noch zutraut, muss erst einmal eine Bank finden, die das genauso sieht. Und das bei allgemein steigenden Kosten durch die Inflation, die vermutlich nicht bloß auf Stippvisite in unserem Land ist. Da mieten die meisten lieber, was wiederum den steigenden Druck auf den Mietmarkt erklärt, der auch noch durch weiter anschwellende, politisch gewollte Migration und den Ukraine-Krieg verstärkt wird.
Der Rückgang der Verkäufe könnte der Annahme geschuldet sein, dass Nachfrage und Preise im kommenden Jahr wieder ansteigen werden. Ob das so stimmt, vermag niemand so recht vorherzusagen. Doch unter anderem das DIW geht eher von einem Preisrückgang um durchschnittlich 6% für das Jahr 2023 aus. Aus der eigenen Erfahrung am Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt heraus erscheint diese Einschätzung sogar etwas optimistisch. Wer momentan versucht, Eigentumswohnungen in guten Lagen zu angemessenen Preisen zu verkaufen, wird womöglich wissen, was gemeint ist. Was folgt daraus für unsere Kunden?
Nun, Eigentümer werden vermutlich damit leben müssen, dass der extreme Verkäufermarkt der letzten Jahre mit teilweise deutlich überzogenen Preisen nicht mehr existiert und die (Geld-) Bäume nicht mehr in den Himmel wachsen. Sie werden mit weniger Nachfragern konfrontiert sein, die überdurchschnittlich viel Eigenkapital mitbringen und sich ihrer besseren Verhandlungsposition und weniger Wettbewerb um Immobilien bewusst sind. Dies würde dafür sprechen, angesichts der zunehmenden Verhandlungen wieder verstärkt mit Maklern zu arbeiten, was während der enormen Hausse mit günstigen Krediten teilweise unnötig war. Es wird also in Zukunft vielleicht nicht mehr jeder pensionierte Lehrer in Düsseldorf zum Millionär, wenn er sein 80er-Jahre Reihenendhaus verkauft, aber eine Verdrei- oder Vervierfachung des Ursprungspreises ist ja auch ganz schön.
Für Kaufinteressenten gilt wie immer: Finden Sie etwas, worin Sie gerne leben möchten und das Sie sich auf die Dauer leisten können, ohne nervöse Flecken zu bekommen. Dann ist jeder Zeitpunkt gleich gut. Solange das nicht der Fall ist, kann man gerne in seiner Mietwohnung Eigenkapital ansparen und auf fallende Preise warten , denn die kommen bestimmt. Das ist natürlich wie immer nur die persönliche Meinung des Autors...
Zu unserer Website: www.sterling-partners.de
*FocusOnline-Artikel zu den Immobilienpreisen
Bild von moerschy auf pixabay
