Wer die neusten Berichte über den Düsseldorfer Immobilienmarkt liest, könnte daraus schließen, dass Verkäufer immer noch in der besten aller Zeiten leben. Doch solche Berichte haben leider einen gewaltigen Pferdefuß.
Aber der Reihe nach. Meine ehemalige Firma, Von Poll Immobilien, hat gerade einen Marktbericht bezogen auf Wohnimmobilien in Düsseldorf herausgebracht* (siehe unten). Kurz zusammengefasst liest man heraus, dass sich im ersten Quartal 2022 Wohnhäuser und Eigentumswohnungen in Düsseldorf schneller verkauften als je zuvor und das Angebot nicht annähernd mit der Nachfrage Schritt halten konnte. Der Rest ist ein Loblied auf den Standort Düsseldorf. Und wer, der auch andere Großstädte am Rhein kennt, würde widersprechen, dass es herrlicher fast nirgends ist!?
Stimmt also meiner Meinung nach irgendetwas an diesem Marktreport nicht? Ganz und gar nicht, der Bericht erscheint mir absolut plausibel und deckt sich mit meinen Eindrücken aus der Praxis, auch wenn ein paar der 522 verkauften Häuser in 2021 nicht auf mein Konto gingen.
Das Problem besteht einerseits in der Außenwirkung solcher Betrachtungen, insbesondere auf die Verkäufer (m/w/d/xy), die sich in ihrer Annahme bestätigt sehen dürften, dass man wirklich jede Wohnimmobilie noch immer zu jedem Preis veräußern kann, so als seien Angebot und Zinsniveau weiterhin auf dem Niveau von 2021. Denn -und dies ist das wohl größte Problem an jedem Marktbericht- dieser bildet die gloriose Vergangenheit ab und begründet, wie wir jedem Fondsprospekt entnehmen können, keine Garantie für die Zukunft, oder auch nur die Gegenwart. Sonst hätte die Nationalmannschaft nach dem Titel 2014 bei der WM 2018 ja auf keinen Fall die schlechteste Truppe im gesamten Teilnehmerfeld stellen dürfen. Aber nun ja....
Konkreter formuliert, was bedeutet ein bombiges erstes Quartal 2022 für das dritte und vierte Quartal 2022 und insbesondere für 2023? Leider gar nichts.
Denn, die Älteren werden sich erinnern, im ersten Quartal dieses Jahres (Januar) konnte man bei vernünftiger Bonität einen Immobilienkredit für unter 1% bei 80% Beleihung erhalten. Wer also anfänglich mit 2% getilgt hat, musste für 500.000€ Fremdkapital 15.000€ p.a. bezahlen, was dann ja in etwa gleichbedeutend mit der Kaltmiete einer vergleichbaren Mietwohnung war, nur eben mit dem Unterschied, dass die Miete weg ist und die finanzierte Wohnung einem im besten Fall irgendwann tatsächlich gehört. Da in einer Stadt wie Düsseldorf kaum eine familientaugliche Wohnung unter 1.200€ kalt zu mieten war und ist, erschien es vielen Menschen als logische Entscheidung, zu kaufen anstatt zu mieten, was die Kaufpreise entsprechend getrieben, wenn nicht gar aufgebläht hat. Kombiniert mit der von Corona-Ängsten geschürten Verkaufshemmung der älteren Generationen traf diese Nachfrage auf ein extrem niedriges Angebot, wodurch sich die teilweise absurden Kaufpreise erklärten.
Nun aus einem auf eine historische Anomalie des Immobilienmarktes bezogenen Bericht herauszulesen, es sei auch in der Gegenwart mit steigenden oder auch nur stabilen Kaufpreisen zu rechnen, ist nicht verboten, erscheint mir persönlich allerdings zumindest etwas optimistisch. Denn erstens zahlen Kaufinteressenten inzwischen eher 3,5% Zinsen, was im Falle der 500.000€ geliehenen Geldes mit 2% Anfangstilgung 27.500€ pro Jahr an Belastung bedeutet, oder knapp 2.300€ Kaltmiete. Da wird sich doch so manche Familie entscheiden, doch eher zu mieten. Oder die Bank entscheidet es für sie, weil 2.300€ pro Monat dauerhaft eben nicht darstellbar sind, während steigende Lebenshaltungskosten das Budget zusätzlich einschränken. Zweitens kommen derzeit verstärkt unterpflegte Immobilien auf den Markt, deren Eigentümer die Corona-Epidemie abwarten wollten, sie erhöhen also das Angebot bei nachlassender Nachfrage. Jetzt denke ich mir noch die hohen Energie- und Lebensmittelpreise hinzu und wage es, dem Bundeswirtschaftsminister zu widersprechen, indem ich doch mit Insolvenzen rechne, weil vielleicht so mancher Betrieb mit laufenden Kosten auf die Dauer eben nicht ohne Einnahmen überleben kann. Entsprechend sehe ich die Preise auf breiter Front definitiv nicht wachsen und teile dies "meinen" Eigentümern auch deutlich mit, auch auf die Gefahr hin, mich unbeliebt zu machen. Und Hand auf Herz, empirisch betrachtet ist die momentane Nachfrage sogar nach halbwegs fair bepreisten Immobilien erstaunlich gering. Oder eben doch nicht so erstaunlich. Aber das ist natürlich wie immer nur meine Meinung...
Link zum Von Poll Marktbericht bei konii.de
Zu Sterling Partners Immobilien
Foto von Michael Gaida auf pixabay
