Laut der NZZ, die sich den Luxus von Redaktoren leistet (so heißt das offensichtlich in der Schweiz), die rechnen können, sollten die Zeiten der ewigen Preissteigerungen am Immobilienmarkt dem Ende entgegen gehen. Der lesenswerte Artikel findet sich unter diesem Blogeintrag. Zusammengefasst könnte man sagen, dass die seit einigen Monaten deutlich steigenden Zinsen und die sich eintrübende Konjunktur zu einer mehr oder weniger deutlichen Korrektur am Häuser-, Grundstücks- und Wohnungsmarkt führen dürfte.
Um es etwas konkreter zu machen: Wenn sich jemand noch im Januar für unter 1% auf 15 Jahre Geld für eine Immobilie leihen konnte und als durchschnittlicher Erstkäufer (48 Jahre) gut beraten war, mit 3% zu tilgen, zahlte sie, er oder es (?) also etwa 4% Zins und Tilgung pro Jahr. Bei einer Kredithöhe von 500.000€ also 20.000€ pro Jahr oder 1.666€ pro Monat als "Kaltmiete". Bei den momentan gültigen Zinsen von 2,5-3% und der identischen Tilgung verteuern sich die 500.000€ so auf 27.500-30.000€ im Jahr. Das ergibt eine monatliche Belastung durch Zins und Tilgung von 2.292-2.500€ pro Monat. Diese happigen Mehrkosten müssten Kaufinteressierte nicht bloß temporär, sondern über etwa 23 Jahre schultern, vorausgesetzt, die Zinsen sinken nicht wieder und begünstigen eine preiswertere Anschlussfinanzierung. Dieselbe Immobilie ist für unsere Kaufinteressenten also in den letzten paar Monaten mindestens 160.000€ teurer geworden. Wie werden diese also auf weiter steigende Angebotspreise reagieren?
Verschiedene Wirtschaftsforschungsinstitute halten regionale Märkte für teilweise bis zu 40% überbewertet. Natürlich glaubt eine nicht unerhebliche Zahl von Marktteilnehmern und insbesondere Eigentümern, dass sich hieraus keine aus ihrer Sicht negativen Konsequenzen ableiten. Allein in Düsseldorf werden in den kommenden Monaten Hunderte von neuen Wohneinheiten auf den Markt kommen (PandionNext, Albertus-See, DU Unterbilk), deren Verkaufspreise sich nahe an 10.000€ pro Quadratmeter heran bewegen. Eine 4-Zimmer-Wohnung für eine Familie liegt hier also nicht selten um die 1.000.000€ plus TG-Stellplatz und Kaufnebenkosten. Kennen Sie Hunderte annähernd normale Familie, die sich das leisten können? Ich nicht. Mir wird auch etwas schummerig, wenn ich die Kreditbelastung ausrechne. Aber ich drücke den Kollegen dennoch die Daumen, schön werden die Wohnungen bestimmt.
Trotzdem gibt es meiner Ansicht nach durchaus Grund zur Skepsis, zumal die Kreditvergabe in Zukunft im Zuge rigiderer Vorgaben an die Banken (Basel III*) eher strenger gehandhabt werden wird. Wenn sich weniger Menschen (Nachfrager) aufgrund höherer Zinsen Kredite erlauben können, die zu den aktuellen Preisen passen, ergibt sich hieraus ein Problem für die Angebotsseite. Zumal nun einmal nicht jeder in der Lage ist, die gestiegenen Fremdkapitalkosten durch einen höheren Anteil von Eigenkapital auszugleichen. Das müsste normalerweise zu mittelfristig niedrigeren tatsächlich erzielten Kaufpreisen führen. Und noch stärker diejenigen begünstigen, die über jede Menge Eigenkapital verfügen. Klingt gemein, ist es aber auch. Doch das ist natürlich nur eine Meinung und bisher sind die Preise ja immer weiter gestiegen, zumindest seit 2008. Verkäufern würde ich dennoch derzeit raten, es preislich nicht zu übertreiben und den Verkauf so anzugehen, dass sich die Vermarktung nicht lange zieht. Denn das könnte eventuell nach hinten losgehen.
Artikel der Neuen Zürcher Zeitung vom 23.5.2022
*Erklärung Basel III Gründerwelt.de
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