Die geplante Umwandlungssperre kommt doch noch. Gute Idee oder ein weiterer Schritt zur DDR 2.0?
Getrieben von Grün und Dunkelrot haben Rot und Schwarz ein Gesetz entworfen und der Spiegel* gibt
dazu den Cheerleader (m/w/d). Das bedeutet oft nichts Gutes, auch wenn es sicher irgendwie gut gemeint war.
Je weiter der sozialistische Feldversuch im Osten Deutschlands zeitlich entfernt ist, desto klarer wird, dass dieser für immer mehr Politiker und Journalisten einer Art Paradies entsprochen haben muss. Anders ist die Flut an Instrumenten, die das Gute schaffen wollen, aber doch nur den Mangel auf die Spitze treiben werden, kaum zu erklären.
Vor einem guten Jahr spukte die Idee der sogenannten Umwandlungssperre schon einmal durch den Blätterwald.
Sie sollte die Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnungen dahingehend beschränken, dass dies nur noch gegen Erlaubnis einer kommunalen oder staatlichen Stelle möglich sein darf. So würde der fiesen Spekulation Einhalt geboten und Eigenbedarfs-Kündigungen zusätzlich erschwert werden. Klingt doch erstmal super, oder?
Momentan ist die Situation (noch) so, dass ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer im Rahmen des WEG-Rechts in abgeschlossene Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Dies dient Eigentümern in der Tat häufig dazu, einzelne Wohnungen verkaufen zu können, durchaus in Summe auch teurer, als wenn das Haus im Ganzen verkauft würde. Das nennt man Aufteiler-Geschäft. Dieses führt derzeit eben auch häufig dazu, dass die Mieter dieser "umgewandelten" Eigentumswohnung sich einer Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer ausgesetzt sehen, wenn der Alteigentümer (m/w/d) des gesamten Hauses diese Wohnung verkauft. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch bis sieben Jahre nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, das ihn hiervor schützen soll. Das bedeutet, er kann in den Kaufvertrag zu gleichen Bedingungen einsteigen. Nun sagt die Politik nicht ganz zu Unrecht, dass dies meist zu hohe Preise bedeutet, die sich die Mieter gar nicht leisten könnten. Das ist natürlich tatsächlich ein Problem und bedroht in der Praxis auch den Autoren dieser Zeilen, der selbst "nur" Mieter ist.
Das nun entstandene Gesetz trägt den gänzliche unbürokratischen Namen Baulandmobilisierungsgesetz und sieht zum Thema Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen vor, dass in Regionen, die durch die jeweilige Landesregierung zu Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt werden, solche Umwandlungen nur in Ausnahmefällen genehmigt werden sollen. Beispielsweise in dem nicht besonders realistischen Fall, dass zwei Drittel der Mieter im Haus gleichzeitig willens und finanziell in der Lage sind, der Eigentumsperson die jeweilige Mietwohnung abzukaufen. Lediglich Häuser mit weniger als 3 bzw. 5 Wohneinheiten wären hiervon je nach Bundesland ausgenommen. In Großstädten gäbe es also praktisch keine Ausnahmen. Das klingt für manchen nach himmlischen Zuständen, zumindest wenn man selbst schon eine günstige Mietwohnung in gefragter Lage bewohnt.
Leider aber ist der Grund für diese zu hohen Preise primär der Mangel an Wohnraum in den gefragten Regionen Deutschlands, nicht (nur) die Gier der Eigentümer. Diese können "zu hohe" Preise ja nur deshalb überhaupt aufrufen, weil das Gut Wohnraum so knapp ist. Indem man aber versucht, ein solches Symptom der Probleme am Wohnungsmarkt zu verbieten, wird eben auch die Investition in neuen Wohnraum -der ja ganz offensichtlich fehlt- noch unattraktiver. Somit werden die Probleme lediglich weiter verschärft, weil niemand mehr etwas bauen (oder sanieren) wird, wenn er damit nicht in irgendeiner Form Profit machen kann. Das kann man schlimm finden, doch wie ein staatlich gelenkter Wohnungsmarkt aussieht, konnte man in der DDR recht anschaulich bewundern.
Hinzu kommt, dass solche Aufteilungen teilweise auch geschehen, um beispielsweise einzelne Wohnungen zu Lebzeiten einzelnen Erben überschreiben zu können, damit diese sich später nicht untereinander um eine womöglich strittige Aufteilung balgen. Manchmal müssen übrigens auch Hauseigentümer, bei denen es sich nicht grundsätzlich um Zigarre rauchende Zylinderträger wie aus einem NRW-Schulbuch handelt, eine Wohnung verkaufen, um von diesem Geld leben oder unterwartete Ausgaben bezahlen zu können und immerhin den Rest des Hauses für die Familie zu erhalten. Hierzu muss man sich in Zukunft aber eine Erlaubnis bei einer kommunalen Behörde holen, wenn das Haus mehr als drei oder fünf Wohneinheiten enthält. Das Haus ist übrigens sein oder ihr Eigentum (oder von jemand diversem). Das Eigentumsrecht zählt aber natürlich nicht, wenn es gilt, ein soziales Signal zu setzen, anstatt fehlende Wohnungen zu schaffen.
Auch für einzelne Mieter, die bislang im Rahmen einer WEG-Teilung (§ 8) ihre Wohnung hätten kaufen können, sind das keine sonderlich guten Aussichten. Denn solche Aufteilungen wird es nach dem neuen Gesetz ja nicht mehr geben, wenn das Haus "zu viele" Wohneinheiten besitzt. Es wird Mietern also aus gut gemeinten Gründen verunmöglicht, Wohneigentum zu erwerben, selbst wenn sie und der Vermieter es so wollen. Der wohnungspolitische Sprecher der SPD-Fraktion gibt sich im Spiegel sicher, damit das Geschäftsmodell von Investoren zu unterbinden, die es auf den Weiterverkauf der Wohnungen abgesehen haben. Das mag stimmen! Dummerweise sorgt das neue Gesetz durch das faktische Teilungsverbot aber auch dafür, dass Privatleute und Mieter keine einzelnen Wohnungen mehr kaufen dürfen.
Und wer kauft dann? Ähem... Investoren, dann aber in Form des ganzen ungeteilten Hauses, was sich nahezu kein Mieter leisten kann. Manno, dabei war das doch so eine schöne Idee...
Der Staat sollte vielleicht, anstatt ständig den Markt zu verschlimmbessern, ein Umfeld schaffen, in dem es attraktiv ist, neuen Wohnraum zu schaffen. Nur das kann mittelfristig zu sinkenden Mieten und Kaufpreisen führen, in einer Zeit, wo zudem mit allerbesten Absichten eine Vielzahl zusätzlicher Einwohner ins Land gelassen wurde, die es größtenteils ebenfalls in die Regionen mit geringem Wohnungsleerstand zieht. Wie die Schaffung neuen Wohnraums gelingen könnte, hat die Politik schon einmal ironischerweise auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gezeigt, wenn sie damit auch etwas übers Ziel hinausgeschossen ist. Dort entstand nach der Wende durch zahlreiche Anreize sogar zu viel Wohnraum, wie viele Investoren irgendwann schmerzhaft feststellen mussten.
Warum nicht nochmal so, diesmal aber vielleicht mit Augenmaß?!
SPON-Artikel über das neue Gesetz
Bild von Jens Peter Olesen auf Pixabay